5 conseils pour acheter une maison à découvert | Comment les choses fonctionnent

Bien que les ventes à découvert ne soient certainement pas amusantes pour les propriétaires, les investisseurs immobiliers peuvent être en mesure de faire de bonnes affaires.  Voir plus de photos immobilières.

À l’heure actuelle, des millions de propriétaires sont en retard sur au moins un versement hypothécaire. Plusieurs millions d’entre eux manqueront encore plus de paiements et recevront des mises en demeure officielles. Un pourcentage élevé d’entre eux ont fait défaut dans le passé, et les maisons seront reprises par la banque, qui met la maison aux enchères.

L’année 2010 a été difficile, avec 2,87 millions de foyers dans divers états avant et après le verrouillage. 2011 semble être 20 % pire que 2010, ce qui nous amène probablement à un pic de ventes forcées et à un creux de prix [source: Levy and Gopal].

S’il y a un côté positif à ces sombres perspectives, c’est le nombre considérable d’opportunités d’investissement qui s’offrent aux acheteurs immobiliers. Et, heureusement, l’un des meilleurs programmes d’investissement pour les investisseurs avisés peut simultanément sauver les propriétaires à risque des pires scénarios. Cette tactique de pré-verrouillage s’appelle la vente à découvert.

Une vente à découvert est réalisée lorsqu’une banque accepte une offre inférieure au montant que le propriétaire doit réellement. Cette stratégie de pré-saisie peut rapporter beaucoup plus d’argent aux investisseurs, sauver les propriétaires liés à la saisie avant que la saisie ne figure sur leurs rapports de crédit et aider les banques à éviter la redoutable propriété immobilière.

Avant d’envisager d’acheter une propriété à vendre à découvert, lisez la suite pour quelques conseils.

5 : Envisagez de suivre un cours

Les observateurs du marché immobilier savent qu’il existe un sablier inversé où le temps passe jusqu’à ce que le marché se stabilise : lorsque les principales transactions antérieures au verrouillage disparaissent. Il n’y a qu’un nombre limité d’offres qui peuvent être conclues dans ce laps de temps réduit. En outre, un investisseur doit agir rapidement pour conclure avec succès un accord de pré-exécution, et l’investisseur peut avoir besoin d’agir encore plus rapidement si l’objectif est la vente à découvert.

Les types de panique peuvent faire des propositions à tout candidat à la vente à découvert qu’ils peuvent trouver, en essayant de travailler rapidement. Mais travaillez intelligemment ou vous devrez conduire beaucoup et faire face à zéro trait pour montrer quand le sablier s’épuise.

Réussir une vente à découvert est un art et nécessite des compétences qui ne sont pas nécessaires dans d’autres scénarios d’investissement immobilier. Vous devez savoir certaines choses :

  • Comment répondre aux besoins du propriétaire et du prêteur?
  • Bonnes capacités de présentation
  • Capacités d’évaluation intelligente du marché et de la propriété
  • Comment agir rapidement pour créer des opportunités dans un laps de temps généralement court ?

Vous pouvez gagner beaucoup de temps et éviter certaines erreurs critiques en suivant un cours sur ce sujet avant de faire votre première offre. De nombreuses sociétés de formation en immobilier proposent des cours, et vous pouvez souvent trouver de tels cours en ligne et les suivre dans le confort de votre foyer.

Travailler plus intelligemment équivaut à travailler plus vite : vous vous épargnez des erreurs qui consomment un temps précieux et irremplaçable.

4 : Identifiez les candidats à la vente à découvert

La première étape du processus d’investissement dans une vente à découvert consiste à identifier une propriété mise aux enchères. Il devrait s’agir d’un bien que le propriétaire préfère ne pas perdre, mais qu’il ne peut pas conserver, et que la banque préfère ne pas posséder.

Ainsi, le propriétaire idéal ne peut pas trouver un moyen de sortir de la forclusion, et la banque la plus ouverte à une vente à découvert ne veut pas d’ajouts à sa pile croissante de fonds immobiliers (REO). Ajoutez à ce mix une maison dans laquelle le montant dû à la banque et la valeur du bien offrent une marge de manœuvre suffisante pour proposer un prix inférieur au prix réellement dû, et vous aurez peut-être un parfait candidat à la vente à court terme trouvé.

Mais comment trouvez-vous de telles maisons?

Les annonces immobilières n’indiquent pas toujours quand une propriété est soumise à une saisie (bien que vous puissiez parfois utiliser des termes tels que « pré-exécution », « sous réserve de l’approbation de la banque », « lettre de défaut », « en cours de mise aux enchères » et « laisser le temps à la banque de répondre”) [source: All About Real Estate Short Sales].

Un moyen plus direct d’identifier les propriétés liées à la forclusion est les avis officiels, tels que ceux dans les sections juridiques des journaux. Vous pouvez lire les avis au fur et à mesure qu’ils sont publiés, ou vous pouvez vous rendre directement au palais de justice du comté pour les dossiers les plus récents. L’identification des propriétés dans les premiers jours pour devenir des candidats à la vente à découvert permet à l’investisseur de gagner un temps précieux qui pourrait faire toute la différence dans la réussite ou l’échec d’une transaction.

Commencer!

Identifier les propriétés appropriées le plus tôt possible peut donner à l’investisseur une longueur d’avance, alors parcourez ces mentions légales. Pensez également à payer pour des services d’abonnement qui regroupent des listes de propriétés de pré-exécution et vous les envoient. Communiquez avec des courtiers, des conseillers en crédit et des avocats pour leur dire que vous recherchez des occasions de vente à découvert.

3 : Soyez prêt

Gardez à l’esprit que la vente à découvert est un peu un jeu de dés. Les prêteurs peuvent rejeter votre demande de vente à découvert pour quelque raison que ce soit ou sans raison du tout. D’autres propositions de logement peuvent être prioritaires, le prix peut être trop bas ou la mauvaise personne peut partir en vacances au mauvais moment.

Lorsque votre demande a été soumise, vous devrez peut-être attendre un certain temps avant de savoir si votre proposition a été approuvée. Cependant, une fois que vous recevez l’appel que votre offre a été acceptée, vous devez agir et vous assurer que vous êtes financièrement prêt à temps pour la clôture.

De nombreuses banques vous donnent 30 jours pour compléter votre financement, mais certaines ne vous le donnent pas. Vous devez être prêt au cas où cette échéance serait plus tôt que plus tard. Donc, si vous ne disposez pas du montant total en espèces, essayez de vous qualifier pour le prêt avant l’approbation de la vente à découvert. Cela vous donne une plus grande chance de respecter des délais de vente serrés.

Avoir de l’argent en poche

Une offre entièrement en espèces surpassera à chaque fois les offres avec des conditions de financement, alors faites de votre mieux pour vous aligner avec de l’argent avant la vente à découvert.

2 : Ne vous laissez pas surprendre par des surprises coûteuses

Une vente à découvert réussie peut signifier que vous obtenez beaucoup et que vous payez beaucoup moins pour un bien immobilier que ce qu’il vaut, et tout le monde repartira également plus heureux de votre entrée. Cependant, soyez très sûr de ce que vous achetez car les coûts cachés peuvent très rapidement nuire à votre profit perçu.

Tout d’abord, effectuez une recherche approfondie sur les titres avant d’enchérir sur une maison pré-exécution. Il peut y avoir des dettes associées à la propriété que vous devez payer, y compris les privilèges et les pénalités associées, les frais d’association en retard, les hypothèques plus anciennes et même les services publics en retard. Assurez-vous d’inspecter soigneusement l’extérieur et l’intérieur pour savoir quels coûts de réparation vous êtes susceptible de payer pour rendre la maison habitable. Découvrez également si les améliorations domiciliaires sont soumises à l’approbation de la ville. Si aucun certificat d’utilisation n’est soumis ou rejeté après une amélioration, assumez ces obligations.

Certaines de ces dépenses imprévues peuvent complètement annuler les bénéfices que vous pouvez attendre d’une vente à découvert, alors assurez-vous de faire vos devoirs.

1 : Notation des courtiers

Les investisseurs en vente à découvert rencontrent parfois des agents immobiliers lorsqu’ils tentent de négocier des ventes à découvert. Un agent immobilier qui représente le propriétaire peut être un excellent ajout à l’équipe ou un obstacle total.

Les investisseurs qui connaissent la vente à découvert se plaignent souvent des agents qui ont une liste, mais qui ne comprennent pas le processus et les avantages de la vente à découvert, et ne transmettent même pas la proposition au client. Étant donné que le temps presse, la plupart des professionnels de la vente à découvert recommandent que si un courtier pense que votre offre de vente à découvert est trop faible, mais que vous savez qu’elle est conforme au quartier et que ce qui est dû est sur la propriété, vous vous éloignez et cherchez un autre propriété avec un agent plus réceptif.

Les experts en vente à découvert vous parleront également des avantages des agents immobiliers spécialisés dans les saisies. Ces agents seront versés dans l’art de la proposition de vente à découvert et pourront devenir vos meilleurs alliés.

Vous pouvez en outre activer les agents intelligents de vente à découvert en gardant un œil sur eux pour de nouvelles offres pour vous. Cela vous aiderait à démarrer le processus avec des propriétés attrayantes le plus tôt possible. Un courtier expérimenté peut également vous guider tout au long du processus.

Voir les liens sur la page suivante pour plus d’informations.

Avantages des agents

L’utilisation d’un agent immobilier pour la vente à découvert profite également au propriétaire. De nombreux propriétaires qui sont de bons candidats pour les ventes à découvert ne réalisent pas que dans une vente à découvert, le prêteur, et non le propriétaire, paie les commissions du courtier. [source: Evans].

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sources

  • Tout sur l’immobilier en vente à découvert. “Stratégies de localisation des ventes à découvert.” (27 février 2011) http://www.realestateshortsale.net/buying-short-sale/short-sale-strategies.html
  • Cunningham, Barry. “Acheter une vente à découvert pour un profit maximum avec l’aide d’un agent immobilier.” Radio immobilier USA. 14 mars 2010. (27 février 2011) http://www.realestateradiousa.com/2010/03/14/buying-a-short-sale/
  • Evans, Mariwyn. “Vendu sous-vendu : comment réussir dans la vente à découvert.” Magazine AGENT IMMOBILIER en ligne. (8 mars 2011) http://www.realtor.org/archives/feat1200706
  • Forclusion.com. « Vente à découvert dans l’immobilier ». (2 mars 2011) http://www.foreclosure.com/shortsales.html
  • Information-Valley.com. “Entrées par défaut de travail.” 2005. (27 février 2011) http://www.information-valley.com/defaultListings.html
  • Lansner, Jonathan et Jeff Collins. “Courtiers : 43 % des ‘ventes à découvert’ ne sont pas clôturées.” Le registre du comté d’Orange. 8 mars 2011. (26 février 2011) http://lansner.ocregister.com/2011/03/08/realtors-43-of-short-sales-fail-to-close/102221/
  • Lévy, Dan et Prashant Gopal. “Les dépôts de saisies aux États-Unis pourraient augmenter de 20 % par rapport au record de 2010 alors que la crise culmine.” Bloomberg. 13 janvier 2011. (26 février 2011) http://www.bloomberg.com/news/2011-01-13/us-foreclosure-filings-may-jump-20-this-year-as-crisis-peaks .html
  • Solutions de forclusion de compassion du Michigan. “Les courtiers obtiennent de l’aide pour la vente à découvert des propriétaires.” (26 février 2011). http://www.miforeclosurerelief.com/realtors-helping-homeowners-get-help-with-short-sales/
  • ImmobilierU. “Vente à découvert : professionnel certifié de la vente à découvert (CSP).” (27 février 2011) http://www.realtyu.com/short_sale_class.htm