Devriez-vous acheter une maison en difficulté? | Comment les choses fonctionnent

Galerie d'images immobilières Est-ce qu'une forclusion ou une vente à découvert est le bon type d'achat de maison pour vous ?  Voir plus de photos immobilières.

Après d’énormes bouleversements sur le marché du logement dans les années 2000, le marché a montré des signes de stabilisation fin 2010 et début 2011. Malgré des indicateurs économiques encourageants, un bon tiers de toutes les maisons sur le marché en 2011 étaient des biens en difficulté – ceux dont les propriétaires ont fait défaut ou sont sur le point de faire défaut sur leurs hypothèques. [source: Gibbs]. En grande partie à cause du désespoir des propriétaires de ces propriétés et de leurs prêteurs, les maisons en difficulté peuvent être beaucoup moins chères que les maisons comparables à vendre. Il existe quelques types de base de propriétés en détresse.

Dans un vente flash, une propriété se dirige vers la forclusion et le propriétaire de la maison essaie de vendre la maison pour moins que ce qui est dû sur l’hypothèque. Le prêteur prend un coup sur le prix pour éviter la forclusion et réduire ses pertes. Lorsque les prix dans la région ont tellement chuté qu’il serait presque impossible de vendre la maison pour la valeur de l’hypothèque, les prêteurs à découvert et les propriétaires offrent un moyen de sortir de l’accord de prêt.

à vente aux enchères de forclusion, les banques et autres prêteurs vendent aux enchères des propriétés reprises à des propriétaires qui ne pouvaient plus payer leurs prêts hypothécaires. Les enchères ont lieu dans des établissements publics tels que les palais de justice et sont mieux laissées aux investisseurs qui ont beaucoup d’argent à dépenser. Les acheteurs individuels doivent généralement rester à l’écart car toutes les offres doivent être accompagnées d’un chèque en main pour le prix de vente total. [source: Fulmer]. Encore plus terrifiant est le fait que les maisons sont généralement achetées sans être vues aux enchères.

Une OER La forclusion (propriété) est ce dont les gens parlent généralement lorsqu’ils décrivent une propriété comme une « forclusion ». Il s’agit d’une maison appartenant à une banque ou à un prêteur que vous achetez directement auprès du prêteur dans le cadre d’un processus similaire à la vente d’une maison typique.

Toutes les propriétés en détresse ont les mêmes avantages et inconvénients de base. Du côté positif, une maison en détresse a généralement un prix nettement inférieur à celui auquel elle serait vendue si elle n’était pas en détresse. [source: Re/Max]. Mais ces maisons ne seront pas nécessairement bon marché. Les saisies généralisées font baisser les prix des maisons non en difficulté, de sorte que vous n’aurez peut-être pas à chercher des maisons en difficulté pour faire une bonne affaire [source: McQueen]. D’autre part, les maisons en détresse nécessitent plus de temps et d’efforts à presque toutes les étapes du processus, nécessitent une grande quantité de paperasse et nécessitent souvent des réparations majeures. [source: Re/Max]. Lisez la suite pour savoir quand y aller et quand il ne s’agit pas d’acheter une propriété dans le besoin.

Questions a poser

Posez-vous les questions suivantes pour décider si l’achat d’une maison en difficulté est logique ou non pour vous et votre famille.

Dans combien de temps devez-vous déménager ? Les ventes à découvert, en particulier, peuvent prendre beaucoup de temps. Ils nécessitent beaucoup de paperasse et de documentation. Vous devez, entre autres, présenter une demande à la banque démontrant que l’ancien propriétaire ne peut pas faire face à ses versements hypothécaires. Par exemple, vous devez convaincre le propriétaire de fournir des documents attestant qu’il perçoit des allocations de chômage ou qu’un décès dans la famille a causé des difficultés financières. [source: Dempsey]. Inutile de dire que cela peut être un processus sensible. Vous devez également prouver au prêteur qu’il serait impossible de récupérer la totalité du solde hypothécaire en vendant la maison par forclusion. Des documents tels que des photos de dommages et des exemples de ventes de maisons comparables dans la région peuvent aider à prouver que [source: Dempsey]. Plus vous pouvez fournir de preuves que la valeur réelle de la maison est considérablement inférieure à ce que la banque attend, plus elle approuvera une vente à découvert pour éliminer la maison problématique des livres.

Les ventes à découvert peuvent également être retardées jusqu’à six mois en attendant l’approbation du prêteur et de tout prêteur secondaire, si le propriétaire a une deuxième hypothèque. [source: Re/Max]. Les lois de certains États peuvent exiger que le prêteur dépose une demande auprès d’un tribunal d’État pour compléter une forclusion. Selon les lois de votre état, il peut y avoir une période d’attente obligatoire de 60 jours à 12 mois pour terminer ce processus. [source: McQueen].

Votre maison doit-elle être prête à emménager? Les maisons en détresse sont toujours vendues “telles quelles”, ce qui signifie que vous, l’acheteur, êtes responsable de toutes les réparations nécessaires pour remettre la maison en forme. [source: Gengler]. Si vous pouvez trouver une maison avec des dommages esthétiques minimes, cela ne posera peut-être pas de problème. Mais gardez à l’esprit que les saisies sont émotionnelles. Souvent, un propriétaire a fait d’énormes sacrifices financiers et personnels pour essayer de garder la maison et éventuellement de la perdre. Certains anciens propriétaires sont connus pour exprimer leurs frustrations sur les maisons elles-mêmes en les endommageant ou en volant des appareils et des accessoires de valeur. [source: Re/Max]. Étant donné que les propriétaires saisis ont des ressources financières limitées, ils ont peut-être manqué des améliorations nécessaires telles qu’un nouveau toit ou des réparations de plomberie tout en essayant de suivre les paiements. Soyez donc prêt à rester dans un hôtel, à louer ou à vivre dans le chaos si des réparations importantes sont nécessaires. Si vous devez emménager immédiatement et entrer dans une routine, une maison en difficulté peut ne pas vous convenir.

Quel genre de maison voulez-vous? Depuis la crise du logement, les petites maisons sont devenues beaucoup plus populaires que les grandes. Les acheteurs sont devenus plus préoccupés par l’efficacité énergétique et la rentabilité que par l’espace. Il y a donc plus de demande pour les petites maisons et les guerres d’enchères sont plus susceptibles d’éclater parmi les acheteurs potentiels [source: Gengler]. Les maisons plus grandes sont cependant moins demandées, car il y en a plus sur le marché de propriétaires qui ne pouvaient pas suivre les paiements plus importants. [source: Gengler]. Si vous pouvez vous permettre une maison plus grande et que vous souhaitez mettre à niveau, vous pouvez probablement obtenir une bonne affaire sur une maison en détresse. Vous pouvez également envisager une maison de vacances, si vous en avez les moyens. Il existe un grand nombre de maisons de vacances blindées sur le marché [source: Duffy].

Êtes-vous financièrement stable ? Dans le sillage de la crise du logement, les banques sont devenues plus exigeantes quant à qui elles prêtent. Donc, si vous n’avez pas un bon crédit et suffisamment de capital pour faire un gros acompte, il peut être difficile d’obtenir un prêt pour cette maison en difficulté. [source: Re/Max]. Le prêteur à qui vous achetez la maison veut également s’assurer que vous êtes financièrement stable afin qu’il ne soit pas abandonné à la dernière minute par un acheteur indigne de confiance qui se retire d’un accord. Les ventes en difficulté exigent généralement que l’acheteur paie des frais tels que les frais de clôture, les droits de mutation immobilière et même les privilèges fiscaux sur la maison. C’est donc une bonne idée de tenir compte de ces coûts lors de l’examen de votre offre. [source: McCrea]. Si vous additionnez tous ces coûts et que vous obtenez un prix égal ou supérieur à celui des maisons intactes de la région, vous seriez probablement mieux avec une vente traditionnelle. [source: Wall Street Journal].

Décider d’acheter une propriété en difficulté plutôt qu’une annonce normale est compliqué. Mais vous poser ces questions devrait vous aider à décider si les avantages l’emportent sur les inconvénients pour votre mode de vie et votre situation financière. Bonne chasse.

Publié initialement : 18 avril 2011

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FAQ sur les propriétés en difficulté

Qu’est-ce qu’un logement d’urgence dans l’immobilier ?

En grande partie à cause du désespoir des propriétaires de ces propriétés et de leurs prêteurs, les maisons en difficulté peuvent être beaucoup moins chères que les maisons comparables à vendre.

Qu’est-ce qu’une maison en détresse ?

Les propriétés se dirigent vers la saisie et les biens immobiliers possédés (REO) sont considérés comme des biens immobiliers en difficulté.

Dois-je acheter une maison en détresse?

Pas si vous voulez une maison prête à emménager. Les maisons en détresse sont toujours vendues « telles quelles », ce qui signifie que vous, l’acheteur, êtes responsable de toutes les réparations nécessaires pour remettre la maison en état.

Quel est l’inconvénient d’acheter une propriété en difficulté?

Les maisons en détresse nécessitent plus de temps et d’efforts à presque toutes les étapes du processus, nécessitent une grande quantité de paperasse et nécessitent souvent des réparations majeures.

Comment financer une maison d’urgence ?

Avec un prêt. Dans le sillage de la crise du logement, les banques sont devenues plus exigeantes quant à qui elles prêtent. Donc, si vous n’avez pas un bon crédit et suffisamment de capital pour faire un gros acompte, il peut être difficile d’obtenir un prêt pour cette maison en difficulté.

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sources

  • AOL Immobilier. “Comment acheter une propriété auprès d’une banque.” 4 août 2008. (30 mars 2011) http://realestate.aol.com/blog/2008/08/04/how-to-buy-bank-owned-property
  • Dempsey, Bobbi. « 10 étapes pour les achats à découvert ». bankrate.com. (31 mars 2011) http://www.bankrate.com/finance/money-guides/10-crucial-steps-to-short-sale-buying-1.aspx
  • Duffy, Jack. “Les zones de vacances voient des opportunités dans les faillites.” New York Times. 19 février 2009. (5 avril 2011)
  • Fulmer, Mélinda. “Acheter une exécution ? Élaborez votre stratégie.” MSN Immobilier. (31 mars 2011) http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=20508059
  • Genger, Amanda. “Faire les bons gestes.” Argent. Plein. 39, n° 3. Page 81. Avril 2010.
  • Gibbs, Lisa. “Pourquoi acheter des ennuis.” Argent. Plein. 40, n° 3. Page 78. Avril 2011.
  • McCrea, Bridget. « Cette vieille maison ? Compagnie noire. Plein. 40, n° 3. Page 21. Oct. 2009.
  • McQueen, député “Les maisons en détresse en valent-elles la peine.” Le journal de Wall Street. 1er octobre 2009. (31 mars 2011) http://online.wsj.com/article/SB10001424052970203803904574430860271702396.html
  • RE/MAX. “Acheter une propriété en difficulté.” (30 mars 2011) http://www.remax.com/learningcenter/realestate101/realestatedistressed.aspx
  • Le journal de Wall Street. “Comment ne pas acheter une maison : apprendre des erreurs d’un débutant.” (31 mars 2011) http://realestate.msn.com/article.aspx?cp-documentid=21301877>1=35000