Qu’est-ce que la fraude à la saisie ? | Comment les choses fonctionnent

Maison avec mise en demeure

L’achat d’une maison est un processus complexe et chronophage. L’acheteur, le prêteur et le vendeur ont tous certaines divulgations, accords et documents juridiquement contraignants qu’ils doivent remplir pour répondre aux exigences de l’État. Ce processus est conçu pour s’assurer que l’acheteur et le vendeur sont informés lors de la conclusion de la transaction, mais il peut entraîner un stress important pour toutes les parties.

De même, la forclusion implique plusieurs étapes, divulgations et dépôts légaux. Comme pour un achat, le processus peut être long et stressant. Et comme de nombreuses transactions financières complexes, cela peut laisser la porte ouverte à la fraude.

La vague massive d’expulsions qui a résulté de l’effondrement du marché du logement a créé de nombreuses opportunités pour les escrocs d’escroquer les propriétaires et les prêteurs de plusieurs millions de dollars. Si vous arrivez au point où votre maison entre dans le processus de saisie, un peu de connaissance peut vous aider à éviter d’être victime d’une arnaque.

Que vous pensiez être confronté à une fraude en matière de saisie ou non, l’une des choses les plus importantes que vous puissiez faire est de vous renseigner sur le processus de saisie. Par exemple, comprendre quand divers documents juridiques doivent être déposés peut non seulement garantir que vous respectez vos obligations dans le processus, mais cela peut également vous aider à identifier les actes incorrects ou frauduleux dans le processus.

Par exemple, supposons qu’un “service de sauvetage hypothécaire” vous contacte la semaine suivant la réception d’une lettre de mise en demeure de votre banque. Le service prétend que vous n’avez que 10 jours après avoir reçu cet avis pour soumettre un plan de paiement hypothécaire à la banque et qu’ils peuvent “précipiter le traitement” du plan moyennant des frais. Si vous ne vous attendiez pas à recevoir l’avis de la banque et que vous ne comprenez pas comment fonctionne le processus d’exécution, vous pourriez être tenté de payer le service quoi qu’il demande.

Cependant, si vous avez compris le processus de forclusion de votre État, vous sauriez que l’avis initial de défaut ou de défaut n’est que la première de nombreuses étapes, et qu’il est suffisamment tôt dans le processus de forclusion pour travailler directement avec la banque pour le résoudre. Vous vous rendez peut-être compte que la tactique de vente à haute pression du fournisseur de services est un signal d’alarme courant : une organisation qui demande un remboursement anticipé pour résoudre vos problèmes de prêt hypothécaire a une forte probabilité de faire partie d’une arnaque. [source: Freddie Mac].

Comprendre le processus de saisie

Bien que les étapes spécifiques d’une saisie puissent varier d’un État à l’autre, elles impliquent généralement certaines actions clés. Si vous manquez un paiement hypothécaire, le prêteur vous contactera d’abord avec une lettre de défaut ou une lettre de défaut (le nom varie selon l’état). Ce message vous indique ce que vous devez faire pour maintenir l’hypothèque à jour. Vous devrez très probablement payer le montant total dû plus une pénalité de retard [source: Bryant].

Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas effectuer les paiements nécessaires, le prêteur peut lancer une vente de forclusion. Cela pourrait être une poursuite intentée contre vous par le prêteur, ou cela pourrait impliquer un processus de vente où le prêteur fait une vente de forclusion avec un contrôle judiciaire mais pas de poursuite. La différence dépend des lois de l’État. Dans les deux cas, cependant, il peut y avoir des opportunités d’effectuer un paiement final pour arrêter l’exécution. De manière plus réaliste, étant donné que le montant dû peut être très élevé, vous pourrez peut-être négocier un plan de paiement avec le prêteur au début de cette étape.

Si vous ne parvenez pas à un accord avec le prêteur, il passera à la forclusion. Souvent, les lois des États exigent que le prêteur avise toutes les parties impliquées dans la propriété de la vente. Cela peut prendre du temps et parce qu’il ajoute des étapes à la forclusion, il ouvre les portes à la fraude.

Enfin, une fois qu’une maison est vendue par forclusion, le prêteur peut vous poursuivre pour tout montant dû au-delà de ce que la vente a généré. Si la maison pour laquelle vous avez emprunté 100 000 $ ne rapporte que 80 000 $ aux enchères, vous êtes toujours responsable des 20 000 $ restants et la banque peut vous poursuivre pour ce montant.

Protégez-vous de la fraude

Comprendre le processus de saisie (et avoir un avocat fiable) peut vous aider à éviter de devenir la proie de la fraude.

Une fois que vous aurez fait des recherches sur le processus de saisie dans votre pays, vous serez bien équipé pour prévenir la fraude. La plupart des cas de fraude sont révélés lorsque l’escroc essaie de précipiter ou de retarder le processus d’exécution – méfiez-vous des personnes qui disent avoir besoin d’un paiement immédiat ou prétendent avoir une méthode secrète pour retarder le processus d’exécution. Très probablement, ce paiement ne fera que peu ou rien pour résoudre votre forclusion, et les tactiques dilatoires, y compris la faillite ou les étapes qui pourraient vous enfoncer davantage dans la dette, pourraient finir par vous entraîner avec de pires conséquences. [source: Freddie Mac].

De même, comprendre le processus vous permet de garder un œil sur la banque et de vous assurer qu’elle respecte la loi pendant le processus de saisie. Si la banque saute, se précipite ou semble retarder, posez des questions – ou demandez à un avocat de poser des questions – pour savoir pourquoi la banque a dévié des étapes et des calendriers imposés par l’État. Cela pourrait être un signe que le prêteur est frauduleux ou simplement paresseux ou négligent dans le processus. Les deux situations peuvent compromettre la capacité du prêteur à saisir la maison [source: Dayen].

La forclusion fait peur. Cela peut causer énormément de stress dans votre vie et ruiner votre crédit pendant des années. La fraude au cours de ce processus n’est pas seulement une possibilité (vous êtes stressé, fatigué et sujet à des arnaques pendant cette période), mais aussi une menace qui peut transformer le processus de saisie en un véritable cauchemar. La meilleure protection contre cela est d’abord d’éviter la forclusion : planifiez soigneusement l’achat d’une maison et assurez-vous que l’hypothèque correspond à votre budget. Gérez vos finances pour respecter vos obligations en matière de prêt et vous avez pris la meilleure mesure possible pour vous protéger contre la fraude en matière de saisie.

Voir les liens ci-dessous pour plus d’informations sur le blindage.

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FAQ sur la fraude en matière de saisie

Quelle est l’alternative au blindage ?

Il peut être possible d’effectuer un paiement final pour arrêter l’exécution, bien que cela nécessite généralement une grosse somme d’argent. Vous pouvez également convenir d’un arrangement de paiement avec le prêteur. Un acte tenant lieu de forclusion est une autre option, où vous donnez volontairement l’acte de propriété de votre maison au prêteur en échange d’une renonciation à vos obligations en vertu de l’hypothèque, réduisant ainsi le coût et le traumatisme émotionnel d’une forclusion.

Qu’est-ce qu’une exécution illégale ?

La forclusion peut être illégale si un propriétaire peut prouver que le prêteur a été impliqué dans des prêts frauduleux ou des activités contraires à l’éthique. D’autres choses peuvent constituer une forclusion illégale, y compris les fausses signatures, le non-respect du processus unique donné aux employés du service et le non-respect des procédures de l’État.

Puis-je récupérer mon logement saisi ?

Dans la plupart des États, vous avez le droit de rachat, qui permet à une personne de racheter sa maison à celui qui l’a achetée lors de la vente avec saisie, à condition qu’elle dispose d’une somme forfaitaire suffisante, comprenant le montant total payé par l’acheteur et certains autres frais.

Puis-je poursuivre la banque pour exécution injustifiée ?

Si vous êtes intéressé à poursuivre un prêteur pour forclusion abusive, vous devriez demander l’aide d’un avocat spécialisé pour voir si vous remplissez les conditions légales pour une action en justice.

Quel est le délai de prescription en matière de forclusion ?

Le délai de prescription en matière de forclusion varie considérablement d’un État à l’autre, alors envisagez une recherche en ligne pour votre État spécifique ou contactez un avocat pour plus d’informations juridiques.

Beaucoup plus d’informations

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sources

  • Bryant, Charles W. “Comment fonctionnent les saisies.” HowStuffWorks.com. 6 décembre 2007. (2 mars 2011) https://money.howstuffworks.com/personal-finance/debt-management/foreclosure1.htm
  • Jours, David. “MA Cour suprême porte un coup dur aux banques sur la fraude à la saisie, dans l’affaire Ibanez.” firedoglake.com. 7 janvier 2011. (2 mars 2011) http://news.firedoglake.com/2011/01/07/ma-supreme-court-deals-banks-a-major-blow-on-foreclosure-fraud-in -de -affaire ibanez
  • Freddie Mac. “Prévenir la fraude hypothécaire.” (4 mars 2011) http://www.freddiemac.com/avoidfraud/