Top 10 des choses que vous devez savoir sur la vente à découvert | Comment les choses fonctionnent

Bien qu'une vente à découvert puisse être un processus frustrant, c'est souvent une situation gagnant-gagnant pour ceux qui y participent.  Voir plus de photos immobilières.

Les ventes à découvert sont devenues plus courantes ces dernières années, car la bulle immobilière a éclaté et les banques sont devenues plus enclines à éviter le coûteux processus de saisie. Alors qu’une vente à découvert peut être une épreuve longue et frustrante, le résultat final est vraiment une victoire pour toutes les parties impliquées. Le vendeur n’est plus accablé par cette dette, l’acheteur obtient la propriété à un prix avantageux et même la banque en profite souvent.

Que vous vendiez ou achetiez, il y a quelques points à garder à l’esprit lorsque vous envisagez une vente à découvert. Jetons un coup d’œil à certains des plus importants.

10 : Vente à découvert vs saisie

Une vente à découvert n’est pas la même chose qu’une forclusion. Contrairement à une forclusion, le propriétaire est très impliqué dans une vente à découvert. En fait, les propriétaires qui décident de vendre à découvert tentent généralement une saisie en concluant un accord avec la banque. Lors de l’achat d’une maison saisie, vous devez parfois vous soucier de l’expulsion des anciens propriétaires, et ce n’est pas un problème avec une vente à découvert conclue.

Pour le vendeur, une vente à découvert n’affecte pas votre crédit de la même manière qu’une saisie. C’est toujours une marque noire sur votre pointage de crédit, mais cela n’endommagera pas votre crédit aussi longtemps. Avec une vente à découvert, vous pouvez contracter un nouveau prêt immobilier en aussi peu que deux ans, tandis qu’une saisie restera sur votre dossier de crédit jusqu’à 10 ans.

9 : Temps de fermeture long

Soyez prêt à être patient et à regarder les jours passer - les ventes à découvert peuvent prendre des mois à se conclure.

“Vente à découvert” est une sorte de nom trompeur. Il ne se réfère pas au temps impliqué, mais au vendeur qui ne parvient pas à rembourser le prêt. C’est l’une des raisons pour lesquelles la vente à découvert peut prendre de quatre à neuf mois, et parfois même plus. La banque ne se contente pas de dire au vendeur combien elle accepterait pour la maison, alors pendant que le vendeur et l’acheteur négocient un prix, le vendeur doit également faire approuver ce prix par la banque. L’approbation peut prendre beaucoup de temps et si la banque rejette la première offre, cela allonge encore plus le processus.

8 : Remise en forme

Pour éviter la forclusion d’une vente à découvert, vous devez répondre à un certain nombre d’exigences :

  • Vous devez être à l’envers dans votre hypothèque, ce qui signifie que vous devez plus que la valeur de la maison.
  • Vous devez prouver des difficultés financières, comme avoir été licencié ou divorcé, ou avoir des factures médicales importantes. La banque aura besoin de documents pour prouver cette difficulté.
  • Vous devez montrer pourquoi vous ne pouvez plus payer votre paiement mensuel, par exemple si vous avez fait ajuster un ARM à un taux que vous ne pouvez pas vous permettre.
  • Vous ne pouvez pas bénéficier d’un changement de prêt.

La banque veut une preuve écrite que vous répondez à tous ces critères. Obtenir une approbation pour une vente à découvert peut être un long processus en soi.

7 : Trouver un agent

Trouvez un agent immobilier pour vous aider.  Engager un expert facilitera le processus de vente à découvert.

Ce n’est pas le moment de faire cavalier seul : un courtier ayant de l’expérience dans la vente à découvert peut faire une énorme différence, surtout si vous êtes le vendeur. Les ventes à découvert impliquent beaucoup de paperasse supplémentaire, et un agent qui connaît toutes les étapes peut aider à résoudre les problèmes le plus rapidement possible. Aujourd’hui, les banques reçoivent plus de demandes de vente à découvert que jamais et il est fort probable qu’elles traiteront plus rapidement des documents bien organisés. Le temps est l’un des éléments les plus critiques lorsqu’il est court. Si vous ne trouvez pas d’acheteur et n’agissez pas rapidement, vous pourriez tout de même faire face à une saisie.

6 : Facteur de frustration

Une vente à découvert peut être une aubaine pour vous en tant qu’acheteur de maison, mais procédez avec prudence. Moins d’un quart des ventes à découvert sont effectivement conclues, et les allers-retours entre l’acheteur, le vendeur et la banque constituent une grande partie du problème. [source: Armour]. De nombreux acheteurs frustrés finissent par abandonner les ventes à découvert parce qu’ils en ont assez du processus. Même avec autant de saisies sur le marché, il est toujours difficile de conclure une vente à découvert. Les banques s’efforcent de rationaliser ce processus, mais en attendant, vous devez savoir dans quoi vous vous embarquez lorsque vous enchérissez sur une vente à découvert.

5 : Prévenir la faillite

Même si vous avez des dettes impayées, essayez d'éviter la faillite - cela pourrait vous empêcher de vendre votre maison à découvert.

De nombreux vendeurs qui sont en mesure d’envisager une vente à découvert ont d’autres problèmes financiers, notamment des dettes importantes, et le dépôt de bilan peut sembler être la bonne décision. Bien que le dépôt de bilan puisse aider à régler bon nombre de ces dettes impayées, cela nuira à votre capacité à conclure une vente à découvert. En termes simples : si vous déclarez faillite, les banques et les créanciers ne sont plus autorisés à percevoir auprès de vous. Parce qu’une vente à découvert est techniquement une forme de recouvrement de créances, elle entre en conflit avec ces règles de faillite. Parlez à un expert pour voir ce que vous pouvez faire pour vous empêcher de faire faillite.

4 : Avantage du prêteur

Cela peut sembler contre-intuitif, car ils subissent une perte sur la propriété, mais une vente à découvert est souvent une victoire pour le prêteur à la fin. La forclusion coûte cher et une vente à découvert peut aider la banque à économiser de l’argent sur la propriété. Si la banque saisit, elle doit payer pour expulser le locataire, entretenir la maison et payer les impôts jusqu’à ce que la maison soit vendue. L’immobilier devient un passif. La vente à découvert supprime non seulement cette responsabilité de la banque, mais elle maintient également une forclusion hors des dossiers du prêteur, ce qui les rend plus beaux. Une vente à découvert peut tirer le meilleur parti d’une mauvaise situation pour la banque.

3 : Attention, acheteur !

Si vous faites examiner la maison par un inspecteur en bâtiment qualifié, vous savez exactement ce que vous obtenez.

Comme pour les saisies, de nombreuses propriétés à découvert nécessitent des réparations, parfois des réparations importantes. Étant donné que le propriétaire est en difficulté financière, il y a de fortes chances que l’entretien de la maison ne soit pas en tête de liste des priorités. Si vous envisagez d’acheter une vente à découvert, jetez un coup d’œil sur la propriété et engagez un inspecteur en qui vous avez confiance pour l’inspecter en profondeur. De nombreuses ventes à découvert sont présentées « telles quelles », vous ne pouvez donc pas demander au vendeur de réparer les dommages. Dans ce cas, vous devez tenir compte des coûts de réparation lors de la budgétisation avant d’acheter la propriété. Cela peut toujours être une affaire, mais vous devez savoir dans quoi vous vous embarquez.

2 : Faites participer les prêteurs

Gardez à l’esprit qu’une vente à découvert peut impliquer plus d’un prêteur. Il est courant qu’un propriétaire en difficulté ait sa propre hypothèque de deuxième rang ou sa propre marge de crédit, et vous avez également besoin que ces prêteurs approuvent la vente à découvert. Cela peut compliquer l’ensemble du processus, car souvent ces “prêteurs juniors” finissent par absorber une grande partie de la perte. Bien sûr, vous voudrez d’abord régler avec le prêteur principal, mais n’oubliez pas de vérifier les autres privilèges sur la propriété. Sauter cette étape peut entraîner des problèmes majeurs plus tard dans le processus et ralentira certainement les choses.

1 : Attention, vendeur :

Parler à un avocat peut vous assurer de savoir ce qui est légal et ce qui ne l'est pas dans votre pays.

Lorsqu’il s’agit de vendre à découvert, les deux côtés du processus peuvent être délicats. Si vous êtes le vendeur à découvert, la banque peut vous poursuivre pour le solde du prêt sur la maison, il est donc important de vous protéger. Les soi-disant «jugements de carence», dans lesquels un emprunteur ne peut pas rembourser un prêt, sont légaux dans la plupart des États, mais pas tous. Parlez à un agent immobilier ou à un avocat expérimenté pour connaître les lois en vigueur dans votre pays. Dans de nombreux cas, vous pouvez demander à la banque de renoncer au droit de vous poursuivre pour la différence dans le cadre du contrat de vente à découvert.

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sources

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  • Armure, Stéphanie. “Les vendeurs à domicile sont frustrés par l’effondrement des ventes à découvert.” États-Unis aujourd’hui. 5 août 2009. (24 février 2011) http://www.usatoday.com/money/economy/housing/2009-08-04-short-sales-mortgages_N.htm
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  • Association nationale des agents immobiliers. « L’inexpérience entrave-t-elle le processus de vente à découvert ? » AGENT IMMOBILIER Mag. 28 janvier 2011. (24 février 2011) http://www.realtor.org/rmodaily.nsf/pages/News2011012803