Vous avez besoin de faire estimer votre maison ? | Comment les choses fonctionnent

Très probablement, vous devrez obtenir une évaluation à un moment donné au cours du processus de vente de votre maison.  Voir plus de photos immobilières.

Si vous ne voulez pas savoir ce que vaut votre maison dans un marché immobilier économiquement tendu, vous trouverez la réponse à la question : « Dois-je avoir une estimation de la maison ? En vendant une maison sur un marché d’acheteurs – ou en période de récession – beaucoup n’ont d’autre choix que de vendre à un prix inférieur à ce qu’ils doivent sur leur hypothèque ou leur prêt immobilier. Selon l’une des principales destinations immobilières sur le Web, Zillow.com, les prix des maisons ont chuté dans 76 % des zones étudiées, et plus de 23 % des propriétaires avaient des hypothèques qui dépassaient la valeur de leurs propriétés. [source: Ellis].

Ces chiffres ne sont pas les plus inspirants pour les personnes qui cherchent à vendre leur maison, mais les forces incontrôlables du marché ne sont qu’une partie de l’image des ventes de maisons. Même s’il est douteux que vous fassiez un profit ou que vous tiriez une grande partie de la valeur nette que vous investissez, tirer le meilleur parti de la vente d’une maison nécessite un véritable effort de bonne foi de la part du vendeur. Vous avez un certain contrôle sur l’évaluation de votre maison, et cela commence par savoir à quoi vous avez affaire et qui comptera les chiffres pour établir le prix d’une maison.

Vendre une maison signifie que, oui, vous devrez obtenir une évaluation de la valeur de la maison, et cela coûtera probablement entre 180 $ et 450 $ ou plus. [source: Harney]. Mais la bonne nouvelle est qu’il existe des options pour obtenir une évaluation, notamment les suivantes :

  • Trouvez un évaluateur pour vous aider à déterminer la juste valeur marchande de votre maison.
  • Recherchez et fixez un prix grâce à vos propres recherches.
  • Fixez un prix et attendez qu’un acheteur intéressé organise une évaluation de la maison par l’intermédiaire d’un prêteur ou d’une banque.
  • Attendez que quelqu’un frappe à la porte et vous offre beaucoup d’argent parce qu’il aime ce qu’il voit.

Obtenir une évaluation vous-même, en tant que vendeur, fixer un prix et attendre la confirmation du prix d’un acheteur potentiel – et de la banque de l’acheteur – est généralement le meilleur choix. Mais que se passe-t-il si vous n’êtes pas d’accord avec l’évaluation ou si la banque de l’acheteur n’est pas d’accord avec votre prix ? Examinons quelques options pour augmenter la valeur de votre maison ou travailler avec ce qui ne fonctionne pas en votre faveur.

Travailler avec la valeur

Ce n’est un secret pour personne que le grand nombre de propriétés surévaluées à la fin des années 2000 a entraîné des prix excessifs de l’immobilier. Les valeurs reviennent péniblement en phase avec la réalité du marché, mais ce processus s’avère long et demande patience et créativité de la part de ceux qui doivent vendre sans attendre.

Un examen des pratiques et de la surveillance de décembre 2010 fournit des mises à jour du processus d’évaluation des maisons qui vise à protéger les acheteurs et les vendeurs de maisons. Avec la participation d’organisations telles que la Réserve fédérale et la Federal Deposit Insurance Corporation, les directives d’évaluation et d’évaluation interagences définissent les étapes et les responsabilités continues pour garantir que la pratique de l’évaluation immobilière et de l’octroi de prêts est détaillée et transparente. [source: Federal Reserve]. Ces lignes directrices continuent d’approuver les exigences de formation de longue date des Normes uniformes de pratique professionnelle d’évaluation (USPAP) et du Conseil des normes d’évaluation (ASB), et elles publient un résumé de ce qu’une évaluation devrait généralement inclure au minimum. Regarder l’USPAP, l’ASB et avoir une certaine familiarité avec les nouvelles directives est une bonne idée lorsque le processus d’évaluation de la maison démarre.

Les évaluateurs utilisent des études comparatives de maisons vendues près de chez vous pour déterminer à quoi ressemble le marché. Cette analyse comparative de marché (CMA) a idéalement une sélection de caractéristiques très similaires à la vôtre. Malheureusement, cette valeur n’est pas si facile à ajuster à la hausse ou à la baisse car elle provient des chiffres de vente réels. Cependant, certains soutiennent que les taux élevés de ventes à découvert ou de saisies reflètent mal la “juste” valeur marchande, et les vendeurs sont encouragés à garder un œil sur les “comps” ou les maisons similaires pour ceux qu’ils savent se vendront à bas prix. ont vendu en raison des besoins financiers des vendeurs [source: Hoak]. Il est de plus en plus courant de demander à l’évaluateur de revoir, voire de revoir son avis.

Si vous vous rapprochez d’une évaluation pour le prix que vous aviez en tête, un certain nombre d’améliorations peuvent vous booster après l’arrivée des compositions. Bien qu’il ne vaille pas la peine de commencer des réhabilitations ou des mises à niveau approfondies avant de voir la valeur déjà perdue au profit des forces du marché, souvent quelques centaines à quelques milliers de dollars d’améliorations peuvent donner une valeur correspondant à un prix qu’une banque acceptera au nom de un acheteur.

Valeur ajoutée?

Auparavant, il n’y avait presque aucun doute que certaines améliorations, comme l’ajout d’une salle de bain, augmentaient la valeur des maisons, mais les améliorations sont moins certaines dans les marchés du logement faibles. Le rapport annuel « Cost vs. Value » de Remodeling Magazine est un excellent point de départ pour décider des projets à mettre en œuvre.

Inspection vs évaluation

Les inspections et évaluations de maisons sont des étapes différentes mais tout aussi importantes dans une transaction immobilière.

Bien qu’il soit conseillé de prendre en compte toutes les recommandations pour améliorer les évaluations de la maison, cela devrait être fait après avoir satisfait aux améliorations ou réparations minimales requises par une inspection de la maison. Une inspection est une autre évaluation de votre propriété qui doit avoir lieu avant qu’une banque n’approuve un prêt, et un inspecteur en bâtiment qualifié et certifié est différent d’un évaluateur qualifié. Réconcilier les conclusions des deux est parfois une « solution » autonome à valeur ajoutée. Par exemple, un inspecteur peut exiger le remplacement ou la réparation d’une fournaise au gaz qui ne chauffe pas une maison de manière adéquate – ou en toute sécurité – et l’installation d’une nouvelle unité avec garantie sera probablement également un gros plus dans l’évaluation de la maison.

Certains confondent l’expertise et l’inspection, montrant que le processus n’est pas toujours assez bien expliqué au vendeur. Considérer l’inspection comme un processus simple en deux étapes peut aider, car l’inspecteur reviendra pour s’assurer que les corrections identifiées lors de sa première visite sont corrigées. Un évaluateur, d’autre part, remplit un rapport et le remet à la banque pour prendre une décision sur le prix de la maison. Le contact avec le vendeur (ou le courtier du vendeur) et l’évaluateur se fait généralement à ce moment-là, à moins que le prix du vendeur et l’évaluation de l’évaluateur soient très différents. Ensuite, un évaluateur peut proposer des étapes pour rapprocher la propriété et se rapprocher du prix de vente souhaité avant d’envoyer l’évaluation finale à la banque et aux acheteurs potentiels.

Avant de vous attaquer à l’un des projets de rénovation domiciliaire recommandés, gardez un œil sur le marché et sachez ce qui vous rapportera. Si vous regardez une perte depuis le début, c’est probablement suffisant pour maintenir une maison propre et fonctionnelle sans une grande quantité de travail et d’argent. Et si cela peut vous consoler, même sur les meilleurs marchés, les gens dépensent beaucoup d’argent pour nettoyer les tapis, seulement pour entendre des acheteurs potentiels qui veulent les planchers de bois en dessous, et éventuellement baisser le prix de vente pour tenir compte de l’enlèvement des tapis. Vous venez de finir le sous-sol ? Un acheteur désireux veut un espace d’atelier avec un drain dans les planchers de béton. L’herbe est peut-être plus verte de l’autre côté de la rue, mais il y a de fortes chances qu’un acheteur regarde votre maison et la considère comme la bonne.

Beaucoup plus d’informations

Articles Liés

  • Comment fonctionnent les évaluations de domicile
  • Comment fonctionne la vente d’une maison
  • Comment fonctionnent les hypothèques
  • 10 choses à ne jamais dire à l’agent immobilier
  • 10 outils techniques à utiliser lors de l’achat d’une maison
  • Top 5 des réparations à domicile que vous ne devriez jamais faire vous-même

sources

  • Bureau of Labor Statistics, Département du travail des États-Unis. Manuel sur les perspectives professionnelles, édition 2010-2011, Évaluateurs immobiliers et évaluateurs. 2010. (1er décembre 2010) http://www.bls.gov/oco/ocos300.htm
  • Cornet, Brandon. “Les tueurs de valeur de la maison de 2011 : inventaire et chômage.” Institut pour l’achat de logements. 1er décembre 2010. (6 décembre 2010)
  • http://www.homebuyinginstitute.com/news/home-value-killers-104/
  • Ellis, Blake. “La valeur des maisons a chuté de 1,7 billion de dollars en 2010.” CNNMoney.com. 9 décembre 2010. (9 décembre 2010) http://money.cnn.com/2010/12/09/real_estate/home_value/index.htm
  • Federal Reserve System, et al., « Lignes directrices pour l’évaluation et l’évaluation interagences ». Federal Register.gov. 10 décembre 2010. (12 décembre 2010) http://www.federalregister.gov/articles/2010/12/10/2010-30913/interagency-appraisal-and-evaluation-guidelines
  • Freddie Mac. “La valeur des maisons chute au troisième trimestre.” FreddieMac.com. 30 novembre 2010. (3 décembre 2010) http://www.freddiemac.com/news/archives/rates/2010/3qhpi10.html
  • Harney, Kenneth. “Les règles d’évaluation des maisons proposées par la Réserve fédérale ne peuvent empêcher des évaluations inexactes.” Los Angeles Times en ligne. 31 octobre 2010. (10 décembre 2010) http://articles.latimes.com/2010/oct/31/business/la-fi-harney-20101031
  • Crochet, Amy. “Comment lutter contre une faible évaluation de la maison.” Wall Street Journal : MarketWatch.com. 19 mai 2010. (12 décembre 2010) http://www.marketwatch.com/story/how-to-fight-back-against-a-low-home-appraisal-2010-05-10
  • Institut pour l’achat de logements. “Comment se préparer à une évaluation de la maison.” HomeBuyingInstitute.com. 2010. (2 décembre 2010) http://www.homebuyinginstitute.com/sellingtips/2009/03/how-to-pepare-for-home-appraisal.html
  • Lewis, Marilyne. “Mettre les outils de valeur de la maison à l’épreuve.” MSNMoneyCentral.com. 2010. (10 décembre 2010) http://moneycentral.msn.com/content/banking/homefinancing/p150627.asp
  • Matthieu, Steve. “La Fed exige des banques qu’elles sélectionnent des évaluateurs en fonction de leurs performances.” Bloomberg.com. 2 décembre 2010. (6 décembre 2010) http://www.bloomberg.com/news/2010-12-02/fed-requires-banks-to-select-valuers-based-on-performance.html
  • Maxime, Sarah. “Fraude d’évaluation : votre maison à risque.” CNN Money.com. 2 juin 2005. (6 décembre 2010) http://money.cnn.com/2005/05/23/real_estate/financing/appraisalfraud/index.htm
  • redfin.com. « Analyse comparative du marché ». 2010. (8 décembre 2010) http://www.redfin.com/buy-a-home/comparative-market-analysis
  • zillow.com. “L’évaluation de votre maison, quel est le problème ?” zillow.com. 2 décembre 2008. (8 décembre 2010) http://www.zillow.com/wikipages/Your-Home-Appraisal-Whats-the-Big-Deal/